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terça-feira, 23 de novembro de 2010

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão

Reportagem do Estadão retrata o grande volume de crédito imobiliário.



O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

"O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário", define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

"Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)", diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. "Queremos crescer acima da média do mercado", explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de "serviço diferenciado".

No Bradesco, o discurso é parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que "não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio".

sábado, 20 de novembro de 2010

A Bolha Imobiliária

É exagero afirmar que a bolha imobiliária estoure em três meses, mas é fato a sua existência, no entanto é possível que a partir disso possa haver certa estabilização de preços, permanecer inalterados por muitos anos ou experimentar uma desvalorização constante até encontrar um patamar de preços reais.

Os preços são ditados pelas leis da oferta e da procura e neste momento observamos as duas, muita oferta de imóveis resultantes principalmente de incentivos fiscais do governo e do outro lado grande procura também fruto de políticas públicas como o expressivo aumento da oferta de crédito. Veja que em São Paulo, onde surgem, segundo reportagem do Jornal Nacional desta semana, cem novas moradias por dia há vários anos, já podemos verificar imóveis de alto padrão encalhados.

Essa oferta está suprindo o déficit habitacional brasileiro, mas isso tem prazo para acabar. Quem compra imóvel hoje em sua grande maioria (pessoas da faixa etária média de 30 anos) é de uma geração em que os pais tinham em média 4 filhos, hoje segundo últimos dados do IBGE a média é de 2 filhos por mulher, isso significa que a população brasileira tende a se estabilizar ou até mesmo diminuir. Em consequência, no futuro não precisaremos de muitos lançamentos para suprir a demanda de novos compradores porque eles ocupariam os imóveis deixados por seus avós, como ocorre na Europa.

Também observamos hoje um movimento de ascensão social espetacular, 30 milhões de pessoas ascenderam à Classe C outros milhões às Classes B e A, isso também explica o porque de diante de tanta oferta de imóveis os preços dos aluguéis continuarem inalterados e, às vezes, até valorizados. Podemos afirmar que quem está saindo do aluguel para a casa própria deixa sua antiga moradia para os que ascenderam economicamente que em regra moravam em situação precária ou junto com os pais. No mesmo sentido há reportagem que indica que o número de pessoas por moradia tem diminuído nos últimos anos e mais de dez milhões de pessoas deixaram a favela nos últimos dez anos, o que comprova essa teoria.

O aluguel agora está barato e tende a baratear mais ainda, por isso que os mais precavidos não se aventuraram a entrar em financiamentos ad aeternum. Podem viver (temporariamente) no aluguel e incrementar suas economias, coisa que seria mais difícil com um financiamento imobiliário. Observe que logo poderemos abater o valor do aluguel do imposto de renda, aí ficará mais vantajoso ainda permanecer em um imóvel alugado.

Quando o Alan fala da inadimplência dos financiamentos é quando observamos o principal equívoco em seu texto. Ele cita casos em que o credor peleja por muitos anos na justiça contra o comprador inadimplente. Isso acontecia em outro tempo quando os contratos tinha a hipoteca como garantia, hoje não porque em sua grande maioria os contratos são de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Quem já financiou um automóvel por esse sistema sabe do que estamos falando.

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA nada mais é que a transferência da propriedade de um bem, neste caso o imóvel, do devedor ao credor (instituição financeira) para garantir o cumprimento da obrigação. O comprador, apesar de ter a posse e poder usufruir do bem, fica impedido de negociá-lo antes da quitação da dívida.

Pelo contrato de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA o comprador do imóvel está apenas comprando o “sonho da casa própria” porque por esse tipo de contrato quem é proprietário é o credor e ele só passará a ser realmente proprietário do bem quando pagar a última prestação. Se ele se tornar inadimplente o imóvel que foi dado como garantia do negócio vai a leilão com ele (comprador) dentro e pode ser leiloado por valor até abaixo da metade do bem que servirá para cobrir o saldo devedor e o restante (se houver) o comprador do sonho recebe. Alguém pode dizer: e para tirar ele de dentro? É fácil! Como ele não é proprietário, basta uma ação de reintegração de posse e no mais tardar de um ano ele será despejado pela justiça.

Não acredita! Então veja você mesmo. Entre o site da Caixa, e procure imóveis à venda em um link à sua direita e veja as dezenas milhares de imóveis ocupados que estão em leilão, só no estado do Rio de Janeiro há 1900 nessa situação, ou observe os imóveis que foram oferecidos ao Bradesco como garantia e que também estão em leilão. Veja quanta pechincha, isso sim, dá para ganhar dinheiro, mas você precisa ter no mínimo um bom advogado para despejar o infeliz que experimentou um descontrole financeiro e não pode honrar com as prestações da “casa própria”.

Para se inteirar mais sobre o assunto alienação fiduciária de bem imóvel leia a dissertação do Desembargado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Observe principalmente a parte do “inadimplemento do devedor”. Observe que para leiloar o imóvel não precisa nem de decisão judicial, tudo ocorre fora do moroso judiciário. Legal não?!!! Agora imagina a situação dos milhões de compradores que estão se achando o dono do pedaço quando surgir a primeira dificuldade financeira, veja que os financiamentos são de inacabáveis 30 anos. Será quem vai Bua! Bua!!!???

Para quem venha dizer que estamos reclamando porque deixamos passar o bonde das pechinchas e agora estamos agourando os compradores de imóveis, podemos afirmar que hoje temos mais condições de comprar do que quando haviam as pechinchas e é por isso que elas existiam, porque quase ninguém poderia comprar (lei da oferta e da procura). A questão é que não entraremos em nenhum financiamento suicida e fosse comprar a melhor alternativa aos financiamentos seria o consórcio imobiliário, que apesar da demora em obter o crédito é muito mais seguro e barato para o quem pretende comprar um imóvel, mas isso é assunto para outro debate.

Aroldo Batista


Texto meu publicado no site sobre finanças pessoais "Clube do Pai Rico".

A USP e o Exame da Ordem



Neste domingo foi realizado mais um exame da Ordem dos Advogados – prova obrigatória para que o bacharel em Direito exerça a profissão de advogado – o segundo de que São Paulo participa.


A princípio seria mais uma prova. Porém, o interessante é o resultado.

Veja a vexatória posição do Estado de São Paulo (onde em tese estariam as melhores escolas do país): no penúltimo lugar com apenas 15% de aprovação. Na frente apenas de Mato Grosso.


Interessante ainda é verificar que os quatro primeiros lugares são ocupado por estados do Norte e Nordeste nesta ordem: 1º Ceará, 2º Paraíba, 3º Sergipe, 4º Roraima e 5º Bahia.


A Faculdade de Direito do Largo do São Francisco (USP), tida como a melhor do Brasil – por onde passaram Ruy Barbosa, Prudente de Morais, Campos Salles, Washington Luis, Jânio Quadros, Rodrigues Alves, Castro Alves, Álvares de Azevedo e José de Alencar – ficou em 11º lugar no ranking das faculdades, atrás das Federais de Brasília, Bahia, Santa Catarina, Sergipe, Paraná, Pernambuco, Paraíba, Fluminense, Estaduais do Rio de Janeiro e de Feira de Santana.


Veja, amigo navegante, que a Bahia tão menosprezada pelos paulistas – que costumam falar em “baianada”, “isso é coisa de baiano” – não só ocupa a vice liderança no ranking dos estados, como também tem duas faculdades de Direito melhores que a tão badalada SanFran.


O argumento de José Serra de que o ensino de São Paulo é ruim por conta da migração cai por terra diante desses fatos.


Ao contrário, é o Estado de São Paulo que derruba o índice de aprovação do exame da Ordem dos Advogados do Brasil.


O exame de ontem tende, novamente, a evidenciar a decadência da qualidade do ensino no Estado mais rico da Federação (por enquanto).


Estado que há 15 anos é (des)governado pelo PSDB.


Texto meu publicado na site Conversa Afiada, do jornalista Paulo Enrique Amorim.