A Bolha Imobiliária

É exagero afirmar que a bolha imobiliária estoure em três meses, mas é fato a sua existência, no entanto é possível que a partir disso possa haver certa estabilização de preços, permanecer inalterados por muitos anos ou experimentar uma desvalorização constante até encontrar um patamar de preços reais.

Os preços são ditados pelas leis da oferta e da procura e neste momento observamos as duas, muita oferta de imóveis resultantes principalmente de incentivos fiscais do governo e do outro lado grande procura também fruto de políticas públicas como o expressivo aumento da oferta de crédito. Veja que em São Paulo, onde surgem, segundo reportagem do Jornal Nacional desta semana, cem novas moradias por dia há vários anos, já podemos verificar imóveis de alto padrão encalhados.

Essa oferta está suprindo o déficit habitacional brasileiro, mas isso tem prazo para acabar. Quem compra imóvel hoje em sua grande maioria (pessoas da faixa etária média de 30 anos) é de uma geração em que os pais tinham em média 4 filhos, hoje segundo últimos dados do IBGE a média é de 2 filhos por mulher, isso significa que a população brasileira tende a se estabilizar ou até mesmo diminuir. Em consequência, no futuro não precisaremos de muitos lançamentos para suprir a demanda de novos compradores porque eles ocupariam os imóveis deixados por seus avós, como ocorre na Europa.

Também observamos hoje um movimento de ascensão social espetacular, 30 milhões de pessoas ascenderam à Classe C outros milhões às Classes B e A, isso também explica o porque de diante de tanta oferta de imóveis os preços dos aluguéis continuarem inalterados e, às vezes, até valorizados. Podemos afirmar que quem está saindo do aluguel para a casa própria deixa sua antiga moradia para os que ascenderam economicamente que em regra moravam em situação precária ou junto com os pais. No mesmo sentido há reportagem que indica que o número de pessoas por moradia tem diminuído nos últimos anos e mais de dez milhões de pessoas deixaram a favela nos últimos dez anos, o que comprova essa teoria.

O aluguel agora está barato e tende a baratear mais ainda, por isso que os mais precavidos não se aventuraram a entrar em financiamentos ad aeternum. Podem viver (temporariamente) no aluguel e incrementar suas economias, coisa que seria mais difícil com um financiamento imobiliário. Observe que logo poderemos abater o valor do aluguel do imposto de renda, aí ficará mais vantajoso ainda permanecer em um imóvel alugado.

Quando o Alan fala da inadimplência dos financiamentos é quando observamos o principal equívoco em seu texto. Ele cita casos em que o credor peleja por muitos anos na justiça contra o comprador inadimplente. Isso acontecia em outro tempo quando os contratos tinha a hipoteca como garantia, hoje não porque em sua grande maioria os contratos são de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Quem já financiou um automóvel por esse sistema sabe do que estamos falando.

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA nada mais é que a transferência da propriedade de um bem, neste caso o imóvel, do devedor ao credor (instituição financeira) para garantir o cumprimento da obrigação. O comprador, apesar de ter a posse e poder usufruir do bem, fica impedido de negociá-lo antes da quitação da dívida.

Pelo contrato de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA o comprador do imóvel está apenas comprando o “sonho da casa própria” porque por esse tipo de contrato quem é proprietário é o credor e ele só passará a ser realmente proprietário do bem quando pagar a última prestação. Se ele se tornar inadimplente o imóvel que foi dado como garantia do negócio vai a leilão com ele (comprador) dentro e pode ser leiloado por valor até abaixo da metade do bem que servirá para cobrir o saldo devedor e o restante (se houver) o comprador do sonho recebe. Alguém pode dizer: e para tirar ele de dentro? É fácil! Como ele não é proprietário, basta uma ação de reintegração de posse e no mais tardar de um ano ele será despejado pela justiça.

Não acredita! Então veja você mesmo. Entre o site da Caixa, e procure imóveis à venda em um link à sua direita e veja as dezenas milhares de imóveis ocupados que estão em leilão, só no estado do Rio de Janeiro há 1900 nessa situação, ou observe os imóveis que foram oferecidos ao Bradesco como garantia e que também estão em leilão. Veja quanta pechincha, isso sim, dá para ganhar dinheiro, mas você precisa ter no mínimo um bom advogado para despejar o infeliz que experimentou um descontrole financeiro e não pode honrar com as prestações da “casa própria”.

Para se inteirar mais sobre o assunto alienação fiduciária de bem imóvel leia a dissertação do Desembargado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Observe principalmente a parte do “inadimplemento do devedor”. Observe que para leiloar o imóvel não precisa nem de decisão judicial, tudo ocorre fora do moroso judiciário. Legal não?!!! Agora imagina a situação dos milhões de compradores que estão se achando o dono do pedaço quando surgir a primeira dificuldade financeira, veja que os financiamentos são de inacabáveis 30 anos. Será quem vai Bua! Bua!!!???

Para quem venha dizer que estamos reclamando porque deixamos passar o bonde das pechinchas e agora estamos agourando os compradores de imóveis, podemos afirmar que hoje temos mais condições de comprar do que quando haviam as pechinchas e é por isso que elas existiam, porque quase ninguém poderia comprar (lei da oferta e da procura). A questão é que não entraremos em nenhum financiamento suicida e fosse comprar a melhor alternativa aos financiamentos seria o consórcio imobiliário, que apesar da demora em obter o crédito é muito mais seguro e barato para o quem pretende comprar um imóvel, mas isso é assunto para outro debate.

Aroldo Batista

Texto meu publicado no site sobre finanças pessoais "Clube do Pai Rico".